Thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở
Thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở
“Đất xen kẹt” là thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn. Thực tế, chúng ta nhận thấy ngày càng nhiều người có nhu cầu mua đất xen kẹt vì giá thành của loại đất này rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên, để có thể xây nhà trên đất xen kẹt, người dân bắt buộc phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt sang nhà ở. Thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt được đánh giá là một trong những thủ tục phức tạp với sự chồng chéo tính pháp lý của các phần đất đai với nhau. Vậy thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt được thực hiện như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về thuật ngữ “đất xen kẹt” cũng như những quy định quan trọng liên quan đến việc thực hiện làm thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt.
Đất xen kẹt là gì?
Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mặc dù pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về đất xen kẹt nhưng dựa trên thực tiễn thì đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch. Đặc điểm dễ nhận biết của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn. Trên thực tế đất xen kẹt chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Như vậy, có thể hiểu một cách đơn giản rằng đất xen kẹt là cách gọi phổ biến của người dân, có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt sang đất ở được không?
Căn cứ vào Điểm d Khoản 1 Điều 57, Luật Đất đai năm 2013 về Chuyển mục đích sử dụng đất:
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Theo như điều luật nêu trên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chính vì vậy, chỉ cần có nhu cầu và đủ điều kiện theo pháp luật, người dân có nhu cầu có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt sang đất ở.
Điều kiện thực hiện thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở?
Theo như Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 nêu trên thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Xét về điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở, pháp luật có quy định tại Điều 52 của Luật này về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, UBND cấp huyện chỉ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt thành đất ở khi có đủ 2 điều kiện về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan Nhà nước phê duyệt cho phép chuyển sang đất ở và đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở?
Hồ sơ xin phép thực hiện thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt
Hồ sơ thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
Thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở
Căn cứ theo Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Chi phí chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở?
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:
Những trường hợp thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Trong trường hợp trên thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Những trường hợp thu bằng 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…
LIÊN HỆ CÔNG TY LUẬT THÁI DƯƠNG
Chi tiết xin liên hệ:
Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
