SỔ ĐỎ BỊ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG – NGƯỜI MUA CÓ NÊN LIỀU MÌNH GIAO DỊCH
“Chị ơi, em lỡ đặt cọc 200 triệu mua mảnh đất ở Hoài Đức, giờ mới biết sổ đỏ đang cắm ngân hàng. Giờ em phải làm sao?” – Tin nhắn vội vàng từ một người khách hàng cũ gửi đến tôi vào một buổi tối muộn. Thật đáng tiếc, nhưng chuyện này cũng chẳng còn xa lạ gì.
Thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt ở những khu vực phát triển nhanh quanh Hà Nội như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì hay Quốc Oai, luôn nhộn nhịp. Nhà đất rao bán tràn lan, giá cả hấp dẫn, sổ đỏ đầy đủ – hoặc ít nhất, là người bán nói như vậy. Nhưng khi đặt bút ký hợp đồng hay trao tiền cọc, không ít người mới giật mình nhận ra: Sổ đỏ đang bị thế chấp ngân hàng.
Vậy người mua nên làm gì? Liều mình giao dịch hay rút lui ngay lập tức?
SỔ ĐỎ THẾ CHẤP – “NÚT THẮT” PHÁP LÝ KHÔNG DỄ GỠ
Cần hiểu rõ, sổ đỏ đang thế chấp có nghĩa là bất động sản đó đang được dùng làm tài sản bảo đảm cho một khoản vay. Ngân hàng giữ sổ và có quyền ưu tiên xử lý tài sản nếu người vay không trả được nợ. Điều này đồng nghĩa với việc:
-
Chủ nhà không có quyền tự do chuyển nhượng.
-
Người mua không thể sang tên nếu chưa giải chấp.
-
Nguy cơ mất trắng tiền cọc nếu giao dịch không chặt chẽ.
Còn nhớ một vụ việc tôi từng hỗ trợ ở Đan Phượng. Người mua hào hứng ký hợp đồng đặt cọc 500 triệu, tin tưởng vào lời cam kết: “giải chấp ngay sau khi nhận cọc”. Nhưng thực tế, chủ nhà đã nợ quá hạn, ngân hàng chuẩn bị khởi kiện. Kết quả? Chủ nhà biến mất, ngân hàng thu giữ tài sản, còn người mua thì chạy vạy khắp nơi tìm cách đòi tiền cọc.
NGƯỜI BÁN NÓI: “GIẢI CHẤP XONG NGAY”, CÓ NÊN TIN? “
Không ít chủ nhà, thậm chí cả môi giới, sẽ khẳng định chắc nịch: “Nhận tiền cọc là tôi mang đi giải chấp luôn, không có gì lo.” Nhưng thực tế chẳng đơn giản vậy. Giải chấp sổ đỏ cần:
-
Tiền trả nợ gốc, lãi, phí phạt (nếu có).
-
Sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng, người bán và người mua.
-
Thời gian xử lý, thường từ 10–15 ngày, có thể lâu hơn nếu vướng nợ quá hạn.
Tôi từng gặp trường hợp ở Gia Lâm, người mua giao 300 triệu để “giải chấp”, nhưng chủ nhà lại dùng tiền đó xoay vòng trả các khoản nợ khác. Đến khi ngân hàng siết nợ, cả chủ nhà lẫn người mua đều rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”.
VẬY CÓ NÊN MUA? MUA THẾ NÀO CHO AN TOÀN?
Câu trả lời là: Có thể mua, nhưng không được liều. Một số giao dịch vẫn thành công nếu làm đúng cách:
(1) Kiểm tra kỹ hồ sơ tại ngân hàng. Yêu cầu chủ nhà cung cấp giấy xác nhận của ngân hàng về tình trạng thế chấp, số dư nợ còn lại.
(2) Đặt cọc an toàn: Thỏa thuận rõ ràng về mục đích đặt cọc là để giải chấp, kèm điều khoản hoàn tiền nếu không giải chấp thành công.
(3) Thanh toán qua ngân hàng: Không giao tiền mặt. Chuyển khoản thẳng vào tài khoản ngân hàng để tất toán khoản vay.
(4) Công chứng và sang tên ngay sau giải chấp. Khi sổ đỏ “sạch”, tiến hành công chứng và sang tên ngay, tránh bất kỳ rủi ro nào phát sinh.
CHẬM MỘT BƯỚC, MẤT CẢ GIA TÀI 
-
Một khách hàng của tôi ở Thạch Thất, sau khi được tư vấn kỹ, đã quyết định không mua một mảnh đất dù giá rẻ hơn thị trường đến 300 triệu. Hai tháng sau, chủ nhà bị ngân hàng khởi kiện vì không trả được nợ. Mảnh đất bị phát mãi, người mua hụt khi ấy mới thở phào: “May mà mình không liều.”
-
Thị trường bất động sản luôn hấp dẫn, nhưng cũng đầy rẫy cạm bẫy. Khi đối diện với những căn nhà có sổ đỏ đang thế chấp, đừng vội tin vào lời hứa. Hãy để pháp lý dẫn đường. Một chút thận trọng hôm nay có thể bảo vệ cả gia tài mai sau.
-
Nếu bạn đang đứng trước một giao dịch tương tự. Đừng ngần ngại liên hệ với Luật sư Cường và Công ty Luật Thái Dương. Chúng tôi ở đây không chỉ để tư vấn, mà còn để đồng hành. Đảm bảo để bạn mua nhà, chứ không phải mua rủi ro.
Văn phòng tại Hà Nội:505 Tòa nhà Le Capitole, 27 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội, Công Ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Hotline tư vấn miễn phí:08.66.22.28.23 / 0932.888.386
Website: https://luatthaiduonghanoi.com/
Fanpage: https://www.facebook.com/profile.php?id=61573796060061
Group tư vấn chia sẻ: https://www.facebook.com/groups/3863756297185867
Theo dõi chúng tôi trên Facebook để cập nhật thông tin pháp lý mới nhất và đặt lịch tư vấn trực tuyến!
Hãy để Thái Dương đồng hành cùng bạn – bảo vệ quyền lợi và mang lại giải pháp pháp lý tối ưu!
