Rủi ro và khó khăn khi mua đất xen kẹt

Rủi ro và khó khăn khi mua đất xen kẹt

“Đất xen kẹt” là thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, điển hình là các thành phố lớn. Thực tế, chúng ta nhận thấy ngày càng nhiều người có nhu cầu mua đất xen kẹt vì giá thành của loại đất này rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên, loại đất này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro vì không có sổ đỏ; đồng thời trên khía cạnh pháp lý cũng không hề ghi nhận và giải thích về thuật ngữ này. Bài viết dưới đây sẽ giải thích và bóc tách một cách cụ thể về những rủi ro khi mua đất xen kẹt, đặc biệt là vấn đề cấp sổ đỏ đối với loại đất này. 

Đất xen kẹt là gì?

Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mặc dù pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về đất xen kẹt nhưng dựa trên thực tiễn thì đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch. Đặc điểm dễ nhận biết của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn. Trên thực tế đất xen kẹt chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp. 

Như vậy, có thể hiểu một cách đơn giản rằng đất xen kẹt là cách gọi phổ biến của người dân, có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Những rủi ro khi mua đất xen kẹt

Như đã đề cập, với giá thành rẻ kết hợp với vị trí thuận lợi hiện hữu ngay các khu dân cư đông đúc, đất xen kẹt hiện nay được rất nhiều người săn đón và được coi như một phương thức để sở hữu nhà ở hay mở rộng diện tích đất đai. Để có thể xây nhà trên đất xen kẹt, người dân bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở. Tuy nhiên, một thực tế đáng quan ngại xảy ra khá phổ biến hiện nay, khi mà khách hàng mua đất rất có thể phải đối diện với tình trạng không xây được nhà do thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở rất phức tạp. Mặt khác, khái niệm đất xen kẹt chưa được đề cập một cách cụ thể trong các quy định pháp lý nên rất dễ xảy ra tranh chấp dẫn đến những người dân không có đủ kiến thức pháp lý sẽ phải gánh chịu những hậu quả không đáng có. 

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt được đánh giá là khá phức tạp, tốn nhiều thời gian và công sức của các bên liên quan. Trong trường hợp mảnh đất không được chuyển đổi mục đích sử dụng, người dân sẽ không được phép xây nhà hay các công trình. Điều này dẫn đến tình trạng mảnh đất sẽ bị bỏ không và chờ quy hoạch, có thể kéo dài chục năm và ảnh hưởng tiêu cực đến vốn đầu tư. 

Bên cạnh đó, theo ý kiến của các chuyên gia, đất xen kẹt không phải một lựa chọn đáng để đầu tư để phục vụ cho mục đích xây nhà. Điều này bắt nguồn từ tính chất của loại đất này với diện tích thường nhỏ, hẹp cũng như vị trí và địa thế không thuận tiện cho việc sinh sống lâu dài.

Ngoài ra, người mua phải chấp nhận việc đất xen kẹt chưa được quy định trong các văn bản pháp lý nên khi bị thu hồi thì chủ sở hữu sẽ không được bồi thường theo khung giá đất được ban hành. 

Trong trường hợp người dân có nhu cầu chuyển nhượng thì mảnh đất phải có sổ đỏ, không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên mặt trái của vấn đề ở chỗ, đất xen kẹt trên thực tế thường là đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Đồng thời, việc chuyển nhượng đất thường được các bên thực hiện thông qua ký kết hợp đồng viết tay, do đó phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Khi có tranh chấp xảy ra, do tính chất hợp đồng viết tay khó được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, dẫn đến trường hợp bên nhận chuyển nhượng có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.

Đất xen kẹt và những rủi ro trong việc xin cấp Sổ đỏ

Trước hết, về mặt pháp lý, người dân hoàn toàn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Mặt khác, điều này khiến giá trị đất tăng cao, dẫn đến nhiều người dù biết trước là rủi ro nhưng vẫn bỏ tiền mua “đất xen kẹt”.

Rủi ro “đất xen kẹt” xuất phát từ bản chất của loại đất này thường nằm xen kẽ trong các khu dân cư với diện tích hạn hẹp nên địa hình không thuận lợi, điều này dẫn đến trường hợp nhiều diện tích “đất xen kẹt” không đảm bảo hạn mức tối thiểu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định tùy từng địa phương).

Bên cạnh vấn đề về diện tích đất xen kẹt, thủ tục thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng rất rườm rà, tốn nhiều thời gian và chi phí. Trường hợp “đất xen kẹt” không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng thì người mua không thể xây nhà. Đồng thời, người mua rất  dễ vướng vào các tranh chấp kéo dài khi không thể đưa đất vào sử dụng, thậm chí có nguy cơ bị mất trắng.

Mặt khác, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được cấp khi đảm bảo hết các điều kiện theo quy định tại Điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên trong thực tế, do đặc tính của “đất xen kẹt” thường có quá trình hình thành và sử dụng trải qua nhiều thời kỳ cũng như qua tay nhiều người sử dụng nên rất khó để xác định đất có đảm bảo các yêu cầu theo quy định của pháp luật hay không, dẫn đến tình trạng người dân đã nhận chuyển nhượng đất, nhưng sau đó lại không thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đề xuất một số biện pháp giải quyết 

Rủi ro trong vấn đề cấp Sổ đỏ cho đất xen kẹt được xem là một trong những vấn đề nhức nhối nhất hiện nay. Việc cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt theo quy định của pháp luật hiện hành là điều không hề đơn giản. Vì vậy, nếu muốn mua đất xen kẹt, để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư nên xem xét kỹ thông tin quy hoạch và chủ sở hữu tại cơ quan chức năng địa phương; làm hợp đồng mua bán bằng văn bản, có đầy đủ chữ ký của hai bên và nên có thêm xác nhận của bên thứ ba nhằm đề phòng trường hợp xảy ra kiện tụng về sau. Đối với trường hợp đất có giấy chứng nhận quyền sở hữu, phải kiểm tra kỹ lưỡng và làm đúng các thủ tục mua bán.

LIÊN HỆ CÔNG TY LUẬT THÁI DƯƠNG

Chi tiết xin liên hệ:

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội