MUA ĐẤT DỰ ÁN CHƯA CÓ SỔ – LÀM SAO ĐỂ KHÔNG BỊ LỪA?
Dạo gần đây, tôi nhận được không ít cuộc gọi đầy lo lắng từ khách hàng: “Anh ơi, em vừa đặt cọc lô đất dự án ở ngoại thành Hà Nội, họ bảo sắp có sổ, nhưng em nghe người ta nói dự án đó bị treo lâu rồi. Giờ em hoang mang quá, không biết có mất tiền không?” Những câu chuyện như thế chẳng còn xa lạ. Từ Đông Anh, Mê Linh đến Hoài Đức, Gia Lâm – nơi nào cũng có những “siêu dự án” rầm rộ, quảng cáo hào nhoáng, nhưng sổ đỏ thì mãi là lời hứa gió bay.
Thực tế, đất dự án chưa có sổ luôn là con dao hai lưỡi. Có người thắng đậm khi giá đất tăng gấp đôi, gấp ba chỉ sau một năm. Nhưng cũng có không ít người mất tiền tỷ vì đặt niềm tin nhầm chỗ. Điều quan trọng nhất là: Bạn có thực sự biết mình đang bước vào cuộc chơi như thế nào không?
________________________________________
SỰ THẬT PHÍA SAU “LỜI HỨA SỔ ĐỎ” 
Hãy thử tưởng tượng bạn mua một chiếc xe hơi. Người bán bảo xe mới tinh, giấy tờ đang làm, cứ yên tâm đi. Bạn xuống tiền, nhưng chờ mãi, giấy tờ chẳng thấy đâu. Lúc đó, chiếc xe trong tay bạn chẳng khác gì một món đồ vô giá trị về mặt pháp lý. Đất dự án chưa có sổ cũng vậy.
Nhiều chủ đầu tư hoặc môi giới hay dùng cụm từ “sắp ra sổ”, “hồ sơ đã nộp lên sở”, “chỉ 3-6 tháng nữa là có”. Nhưng ít ai nói cho bạn biết rằng, quy trình ra sổ phụ thuộc hoàn toàn vào việc dự án có đủ điều kiện pháp lý hay không. Một dự án muốn cấp sổ cho từng lô đất phải trải qua các bước:
– Chấp thuận chủ trương đầu tư: Cơ quan nhà nước phải phê duyệt dự án, cho phép triển khai.
– Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500: Bản đồ này là “xương sống”, xác định từng lô đất, hạ tầng, tiện ích.
– Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Chủ đầu tư phải nộp đủ tiền sử dụng đất, thuế liên quan.
– Hoàn công hạ tầng: Đường, điện, nước, cây xanh… phải đúng cam kết.
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Chỉ khi tất cả điều kiện trên hoàn thành, sổ đỏ mới được cấp cho từng lô.
Đáng buồn là, không ít dự án bị “kẹt” ở bước nào đó mà người mua hoàn toàn không hay biết. Chủ đầu tư có thể vẫn rao bán ầm ầm, trong khi dự án đang vướng thủ tục giải phóng mặt bằng, bị thanh tra vì vi phạm quy hoạch, hay thậm chí chưa đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn.
VÌ SAO NHIỀU NGƯỜI VẪN “NHẮM MẮT” XUỐNG TIỀN? 
Nhiều người bị cuốn vào cơn sốt đất, thấy bạn bè, người quen lướt sóng kiếm lời dễ dàng nên cũng muốn thử. Môi giới thì luôn biết cách “đánh trúng tâm lý”:
– “Chị ơi, giá này là giá nội bộ, sắp mở bán đợt sau tăng 20% rồi!”
– “Anh không cọc nhanh là lô đẹp này người khác lấy mất!”
– “Dự án này lớn, không có chuyện không ra sổ đâu, em bán mấy chục lô rồi, anh yên tâm!”
Tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) khiến nhiều người quyết định vội vàng, quên mất rằng bất động sản là tài sản lớn, không thể chỉ mua bằng niềm tin và lời hứa.
LÀM SAO ĐỂ “GIẤC MƠ AN CƯ” KHÔNG BIẾN THÀNH ÁC MỘNG?
Nếu bạn đang cân nhắc mua đất dự án chưa có sổ, hãy tự hỏi mình:
Dự án này có quyết định giao đất của UBND tỉnh hoặc thành phố chưa?Không có văn bản này, chủ đầu tư không có quyền bán.
Đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt chưa?Nếu không, bạn chỉ đang mua “lời nói” chứ không phải một lô đất cụ thể.
Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền sử dụng đất và thuế chưa?Chưa nộp, thì chẳng ai cấp sổ cả.
Có hợp đồng mua bán hay chỉ là hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn?Hợp đồng mua bán chỉ được ký khi dự án đủ điều kiện bán theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Còn nếu bạn chỉ cầm trong tay một tờ giấy “thỏa thuận”, rủi ro hoàn toàn thuộc về bạn.
Quan trọng nhất: Bạn có chấp nhận rủi ro không?Nếu dự án bị treo, nếu chủ đầu tư phá sản, nếu 5 năm sau vẫn chưa có sổ – bạn có đủ kiên nhẫn và tài chính để chờ đợi?
CÂU CHUYỆN TỪ THỰC TẾ: “SUÝT MẤT TRẮNG VÌ QUÁ TIN LỜI QUẢNG CÁO”
– Chị Hương, một khách hàng của tôi, từng đặt cọc 300 triệu cho lô đất ở Mê Linh. Môi giới nói như đinh đóng cột: “Dự án này lớn, pháp lý sạch, cuối năm nay có sổ.” Nhưng khi tôi kiểm tra, hóa ra dự án vẫn chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, thậm chí còn nằm trong diện rà soát của Sở Xây dựng vì có dấu hiệu phân lô bán nền trái phép.
– Chị Hương giật mình, nhưng may mắn là trong hợp đồng đặt cọc, tôi đã giúp chị thêm điều khoản “Hoàn trả toàn bộ tiền cọc nếu quá 6 tháng chưa ký hợp đồng mua bán”. Nhờ vậy, chị lấy lại được tiền. Còn nếu không có điều khoản đó? Chắc chắn việc đòi lại tiền sẽ là một cuộc chiến pháp lý dài hơi.
ĐỪNG MUA ĐẤT BẰNG NIỀM TIN – HÃY MUA ĐẤT BẰNG PHÁP LÝ! 
– Mua đất dự án chưa có sổ không hẳn là xấu. Nhưng chỉ nên mua khi bạn hiểu rõ rủi ro và biết cách tự bảo vệ mình. Đừng chỉ nhìn vào vị trí đẹp, giá hấp dẫn hay lời hứa hẹn. Hãy nhìn vào giấy tờ pháp lý, tiến độ thực tế và uy tín chủ đầu tư.
– Nếu bạn không chắc chắn, đừng ngại hỏi ý kiến luật sư. Một cuộc tư vấn có thể giúp bạn tránh mất hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng. Tôi luôn nhắc khách hàng của mình:
“Trong bất động sản, lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro. Bạn không thể loại bỏ hoàn toàn rủi ro, nhưng bạn có thể kiểm soát nó – nếu bạn hiểu luật chơi.”
– Bạn đang cân nhắc một lô đất như vậy? Hãy dừng lại một chút, kiểm tra kỹ và, nếu cần, hãy liên hệ ngay với tôi hoặc đội ngũ Luật Thái Dương. Có thể, cuộc trò chuyện đó sẽ giúp bạn tránh được một sai lầm đắt giá.
– Tiền có thể kiếm lại, nhưng niềm tin và thời gian thì không. Vậy nên, hãy là một người mua tỉnh táo.
Văn phòng tại Hà Nội:505 Tòa nhà Le Capitole, 27 Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội, Công Ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Hotline tư vấn miễn phí:08.66.22.28.23 / 0932.888.386
Website: https://luatthaiduonghanoi.com/
Fanpage: https://www.facebook.com/profile.php?id=61573796060061
Group tư vấn chia sẻ: https://www.facebook.com/groups/3863756297185867
Theo dõi chúng tôi trên Facebook để cập nhật thông tin pháp lý mới nhất và đặt lịch tư vấn trực tuyến!
Hãy để Thái Dương đồng hành cùng bạn – bảo vệ quyền lợi và mang lại giải pháp pháp lý tối ưu!#LACCorporateSolutions #ThaiduongFDI #CongTyLuatThaiDuong
