Có được cấp sổ đỏ và xây nhà trên đất xen kẹt không?

Có được cấp sổ đỏ và xây nhà trên đất xen kẹt không?

Thuật ngữ “đất xen kẹt” ngày nay được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn. Thực tế, chúng ta nhận thấy ngày càng nhiều người có nhu cầu mua đất xen kẹt vì giá thành của loại đất này rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên, loại đất này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi mà trên khía cạnh pháp lý lại không hề ghi nhận và giải thích về thuật ngữ này. Vậy đất xen kẹt là gì? Đất xen kẹt có được cấp Sổ đỏ không? Có được xây nhà trên đất xen kẹt không? Bài viết dưới đây sẽ giúp các bạn hiểu rõ về thuật ngữ “đất xen kẹt” cũng như những quy định quan trọng liên quan đến việc làm sổ đỏ và xây nhà trên loại đất này. Hãy cùng tìm hiểu để chuẩn bị kỹ lưỡng và hiểu đúng quy trình khi bước vào quá trình này.

Đất xen kẹt là gì?

Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mặc dù pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về đất xen kẹt nhưng dựa trên thực tiễn thì đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch. Đặc điểm dễ nhận biết của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn. Trên thực tế đất xen kẹt chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp. 

Như vậy, có thể hiểu một cách đơn giản rằng đất xen kẹt là cách gọi phổ biến của người dân, có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Đất xen kẹt có được cấp Sổ đỏ không?

Căn cứ khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, đất xen kẹt vẫn có thể được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng được các điều kiện được liệt kê dưới đây: 

• Đất xen kẹt muốn được cấp sổ đỏ thì phải đảm bảo không vi phạm pháp luật về đất đai.
• Đất xen kẹt đó phải được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất xen kẹt mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật  đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.

1. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Căn cứ Điều 100, 101 Luật đất đai năm 2013 và Điều 20, 21, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào từng thửa đất cụ thể mà cần đáp ứng các điều kiện khác nhau để được cấp Giấy chứng nhận. Mặc dù vậy, điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn được chia thành 02 nhóm như sau:

Nhóm 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Nhóm 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chủ yếu rơi vào nhóm này). 

Theo đó, thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt được thực hiện theo các bước sau đây:

2. Thủ tục cấp Sổ đỏ đất xen kẹt 

2.1. Hồ sơ cần chuẩn bị 

Theo Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về Quy định về hồ sơ địa chính thì:

• Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

+ Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08a/ĐK;

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

+ Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

• Khi nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, các Điều 18, 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nếu có) để làm thủ tục đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động theo quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Thông tư này thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
  + Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
  + Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
  + Nộp bản chính giấy tờ.
• Khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
  + Nộp bản sao đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
  + Nộp bản sao và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
  + Nộp bản chính (đối với trường hợp có 2 bản chính).

2.2. Thủ tục xin cấp Sổ đỏ đất xen kẹt

Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ tài liệu, hồ sơ như đã đề cập ở trên, người yêu cầu nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất xen kẹt tại một trong những cơ quan sau đây:

• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
• Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;
• Bộ phận 1 cửa cấp huyện nơi có đất (nếu đã thành lập);

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc chuyên môn

• Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc như xác nhận về tình trạng tranh chấp, thời điểm sử dụng đất, … của người sử dụng đất;
• Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc chuyên môn như kiểm tra hồ sơ, trích đo địa chính, kiểm tra thực địa, cập nhật thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai,…
• Cơ quan có thẩm quyền dựa trên hồ sơ, tờ trình của cơ quan Tài nguyên và Môi trường để quyết định cấp sổ đỏ cho người yêu cầu;

Bước 3: Người yêu cầu cấp sổ đỏ đóng nộp thuế, phí

Người yêu cầu cấp sổ đỏ có nghĩa vụ đóng thuế, phí đúng hạn, đầy đủ theo thông báo đóng nộp thuế, phí từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tiền thuế, phí mà người yêu cầu cần phải đóng nộp là tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ.

Bước 4: Người yêu cầu cấp sổ đỏ nhận kết quả

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người yêu cầu cấp sổ đỏ nộp biên lai, giấy tờ chứng minh đã nộp thuế, phí tới cơ quan tiếp nhận hồ sơ ban đầu. Người sử dụng đất nhận sổ đỏ theo giấy hẹn trả kết quả.

Có được xây nhà trên đất xen kẹt không?

Xét về vấn đề có được xây nhà trên đất xen kẹt hay không? Trước tiên chúng ta cần hiểu về nguyên tắc sử dụng đất. Theo Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất:” Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Bên cạnh đó, tại Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai 2013, Pháp luật cũng quy định rằng chỉ có đất ở nông thôn và đất ở đô thị mới được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ đời sống. 

Như vậy, dựa theo các Điều luật nêu trên thì nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, vẫn có thể xây dựng nhà ở trên đất xen kẹt bằng biện pháp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để hợp pháp hóa theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp đất xen kẹt thuộc khu vực đô thị thì sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. 

Như vậy, đất xen kẹt vẫn được cấp sổ đỏ và xây nhà nếu đủ điều kiện theo quy định; và chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu là đất ở và phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công (đối với thửa đất thuộc khu vực đô thị).

LIÊN HỆ CÔNG TY LUẬT THÁI DƯƠNG

Chi tiết xin liên hệ:

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội